2007年10月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋并作了装修，于2007年11月20日出租给叶某，租期为2年,而叶某又把房屋转租给了黄某。2007年11月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年12月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。
　　　　本案中出现了错综复杂的好几个法律关系，包括王某与丁某的房屋买卖法律关系、丁某与叶某的房屋出租法律关系、叶某与黄某的房屋转租法律关系、王某与小王的遗产继承法律关系、小王与杜某的房屋买卖法律关系以及几方之间的侵权关系。下面我们就逐个来分析以上的法律关系。
　　　　1、王某与丁某的房屋买卖法律关系。
　　我们国家对物权的流转方式采取登记生效主义，也就是说，房屋登记在谁的名下，谁当然享有房屋的权属（这是对权利公示当然产生的公信力的保护）；并且不承认物权的无因性，即一个合法有效的债权合同加上一个合法有效的物权登记行为才会发生物权的移转变更的效力。而本案中双方买卖房屋支付购房款后并没有办理房屋权属移转登记，按照以上理论，该房屋并不属于丁某所有，丁某享有的只是对王某的债权请求权，仅此而已！《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
　　这是物权法对物权流转的理论的确认，所以丁某并不享有该房屋的所有权。
　　　　2、丁某与叶某的房屋出租法律关系。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第54条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人用，由承租人向出租人支付租金的行为。本案中，丁某并不享有房屋的所有权，其把他人享有所有权的房屋进行出租营利的行为显属不当。其签订的房屋租赁合同因无权处分属于效力待定的合同，在产权人拒绝追认的情况下，当然是无效的。
　　至于承租人叶某，其具有居住房屋的客观事实，尽管房屋租赁合同无效，不用按照合同约定支付租金，但是根据民法的公平原则应该支付相当于房屋租金的对价。丁某应该举证自己是该房屋的合法权属所有人或者具有处分该房屋的相应的权利，如果不能举证，当然没有收受叶某应该支付相当于房屋租金的对价的权利。
　　　　3、王某与小王的遗产继承法律关系。公民有权处分自己的合法财产，在没有遗嘱的情况下，遗产按照法定继承来办理。《物权法》第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。也就是说，本案中的房屋所有权还属于王某的情况下，自王某死亡时移转于小王名下，小王其后办理登记的行为只是对房屋权属的确认，履行不动产的公示义务而已，并不影响实际的产权归属。
　　小王依法定继承当然取得该房屋的所有权。
　　　　4、小王与杜某的房屋买卖法律关系。小王是合法的房屋产权人，其行使所有权的方式包括：占有、使用、收益、处分，其中处分又包括事实上的处分和法律上的处分，出售房屋正是其行使对房屋法律处分权利的表现，当然是合法有效的。杜某只要完成了房屋产权的移转登记就享有合法的房屋所有权。对于无权占有房屋的丁某、叶某或是黄某当然有权主张物上请求权，要求返还房屋、排除妨害等等
　　　　5、叶某与丁某的房屋租赁法律关系是否可以对抗该房屋的产权人？
　　　　物权优先的一个例外就是买卖不破租赁，《中华人民共和国合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但这是有前提的，即租赁合同必须是合法有效的，排除了无效的租赁合同对物权的对抗性，也就是说在本案中叶某与丁某的房屋租赁法律关系是不可以对抗该房屋的产权人的。
　　　　6、最后，我们来探讨一下本案中的转租法律关系以及转租关系各方的责任归属问题。
　　　　本案中，叶某与黄某的房屋转租法律关系是否有效呢？
　　　　《合同法》224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　　　关于次承租人与承租人签订房屋转租合同的效力问题，目前理论界主要有以下观点：
　　　　观点一：该合同是效力待定的。《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。基于该条规定，承租人未经出租人同意而处分房屋权利的，属于无权处分，合同的效力待定。
　　　　观点二：该合同是有效的，合同的效力具有独立性、无因性，至于最后能否实现是另外的问题。
　　　　本人较赞成第二种观点，倾向于认为该合同是有效的，理由如下：
　　　　（1）符合不动产登记的公示公信力。不动产流转的公示方法就是登记，社会公众基于登记产生信赖利益，这就是公信力。《中华人民共和国城市房地产管理法》中明确规定，房屋租赁，应当向房产管理部门登记备案。这个备案当然包括租赁和转租，基于公信力的保护，应该确认次承租人和承租人的合同是有效的。
　　　　（2）符合《合同法》体系解释。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。我们注意到，该条款中用到了两个“可以”，也就是说次承租人与承租人之间的合同效力问题不因承租人的同意与否来决定，承租人同意转租的当然没有问题，承租人不同意转租的，可以解除合同，而解除的只是自己与承租人签订的出租合同，既然这份合同已经被解除，那么转租合同就没有存在的基础了，会因为履行不能、合同目的不能实现而被实质上履行不能。基于合同的相对性原则，出租人并不能直接针对次承租人行使权利，同时也兼顾了当事人的意思自治。赋予转租合同效力，如果出租人同意，自不必说，如果出租人不同意转租，可以通过解除合同等来达到恢复受损法律关系的效果，并不会轻率的认定合同无效，这也符合合同法鼓励交易的原则。
　　　　（3）这样有利于物的流转。对于出租合同双方来说，在签订合同时并不一定约定是否可以转租。在没有出租人同意的情况下，承租人的转租是行使物权的表现，既然是物权就当然具有一定的对抗性和稳定性，不轻易认为转租合同无效才能满足这一要求。
　　　　律师认为转租合同应该是有效的。