二手房交易中的避税风险分析
　　 -----田冲
　　二手房市场的升温存在着巨大的泡沫，中介和炒家的投机行为是其中最大的原因力。他们为了利益最大化而进行的逃税、避税行为给购房者带来了巨大的风险。律师试图以此为切入点，分析风险并谈谈自己的拙见，以期作引玉之砖。
　　中介和炒家一般情况下会采取四种招数进行逃税、避税，以下详细分析之：
　　一、第一种招数是利用公证先卖后过户，即房屋买卖合同签订以后，先不过户，对合同进行公证，等到一定的期限过后再去办理过户登记手续。
　　关于房地产市场的降温措施是一茬接一茬，而投机者也如变异的病毒一样对药物很快就产生了抗体。二手房交易的营业税起征时间是调了再调，从办理房产证后满两年上市交易免征营业税到办理房产证后满五年才能免征营业税，条件是越来越苛刻；个人所得税的起征时间也是越来越苛刻。这些措施的直接后果就是炒家们的房源减少，随之就是利润减少，国家为了减缓商品房再上市交易的流通速度从而抑制炒房而引起的房地产泡沫的意图在一定程度上是实现了。但是炒房者的手段也在进化，变的“高”了起来。一套办理房产证不满五年的房子怎样让它既可以上市交易又能免掉大额的营业税呢？炒家们借助先对合同进行公证从而给购房者造成一种安全交易的假象的手段取得购房者的信任，付款交房，然后等房屋办理房产证满五年后再去办理过户手续，从而达到逃税的目的。
　　风险分析：房屋买卖合同的公证只能证明双方之间的债权债务关系，并不能当然的产生物权变动的效力。我国目前对无权变动采取登记生效主义。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所以，双方合意的合同所产生的债权债务行为不能等同于物权行为。也就是说，一旦对方不履行移转房屋所有权于买受人的义务时，买受人只能享有债权请求权或者要求对方返还其已经支付的房屋价款并支付违约金，并不能直接享有房屋的所有权即不能享有物权请求权。在此期间如卖方将房屋私自卖给第三方，并办理了房屋过户手续，该房屋所有权当然属于“第三方”或者是卖方将该房屋拿去做了抵押贷款，即使后来办理了过户手续，其所有权是不能对抗设立在先的抵押权的，一旦对方无力偿还贷款，抵押权人（银行）就会行使抵押权而收房。对于房屋的卖方来说，其收取了房屋的价款，房屋实际还属于自己所有，既可以找到下家卖个高价又可以抵押融资，又能够逃避大额的税费，何乐而不为呢？即使将来不想再卖该房屋了，还有反悔的余地，并无任何损失；对于购房者来说，支付了房屋价款却没有享有房屋的所有权，规避的税费都进入了对方的腰包，出力不讨好，还存在房屋实际可能买不到的风险，既占用了巨额资金又承担风险，对方反悔后一旦没有资金返还，结果还落了个房财两空。
　　二、第二种招数是签订合同先租后卖。为逃避征税，先约定买方作为承租方租赁该房屋后入住，等房屋满五年后再按照约定价款进行买卖交易并办理房屋过户手续，届时以前所有租金抵作购房款。买家之所以放心的是自己是房屋的承租人，享有优先购买权。跟上述规避的内容几乎是相同的，只是采取的手段不同而已。
　　风险分析：卖方为了逃避缴纳营业税及附加税，买方却要承担巨大的风险。房屋的价格具有极大的波动性，五年以后房价上涨，卖方在利益的驱使下宁愿支付买方违约金也不愿意把房屋按照原价卖给买方。几年之间卖方既收得了租金，又没有丧失机会成本，根据房地产市场的形势随时可以进行调整，反正已经有了垫背的了。
　　至于买受人自以为得意的优先购买权也是无法得以保障的。所谓承租人的优先购买权是指为了保护房屋合法承租人的利益在同等条件（相同的价款、相同的条件）下，允许其行使优先购买权。买卖双方的租赁以及买卖行为显然是属于恶意规避法律、法规的强制性规定而可能归于无效，但是租赁事实的存在不妨碍承租方支付相当于房屋租赁价格的对价。这样一来，卖方基于利益驱使，抬高房屋价格，买方唯一所依恃的优先购买权也得不到保障，还要支付租金或者是相当于租金的对价。
　　如此操作仍然是风险巨大，难免不会落得个房财两空。
　　三、第三种招数是假借赠与真卖房。即名为房屋赠与，实则房屋买卖，这也是时下比较流行的一种逃税方式。目前的法律并没有规定对私人的房屋赠与行为开征营业税，表面上看来比较保险，所以得到了广大的“炒房者”的青睐。
　　法律新的应对办法已经出台并实施。国家税务总局规定，要求个人赠与房屋必须提交有效的证明材料（如赠与合同公证书），经严格的审核以后才能够免税，而且规定这种行为税务机关不开具发票。新规定最关键的在于，受赠方（买房）在以后的房屋买卖中会面临高额的税收，其个人所得税要按照销售收入扣除合理的税费后的20%征收，且明文规定不得核定征收（尽管有些城市在核定征收，但随着执法力度的加强，这种情况将最终被杜绝）。
　　例如：甲某2008年花费50万元买得二手房一套，一年后以55万元再出售，如果2008年不做假赠与，那么他2009年将只需交纳几千元的个人所得税；如果做了假赠与，他将要缴纳11万元左右的个人所得税。
　　卖方再卖房的过程中为了规避起初的税费，把原本应该缴纳的比较少的税款，通过这种方式转嫁给了买方（交易中看似没有吃亏），而且该转嫁行为带来的是比原本多得多的税款。其实就是饮鸩止渴，太不可取了。
　　四、第四种招数是签订阴阳合同。这也是一种很普遍的做法，即许多时候，为了从整体上避掉交易的各种税费，买卖双方在签订了正式的买卖合同之外再签订一份假合同，把销售价格定的比真实的交易价格低的多。
　　这样做也与法律法规的不完善有着很大的关系，是钻了法律的空子。现行的评估办法早已经与实际脱节，跟不上现代市场经济的发展脉搏了。根据其评估的房屋价格比起市场价格来要少出很多（西安目前房屋评估价只相当于实际市场价格的80%左右，北京的则更低），这样一来，假合同上的交易价格只要与评估价相当，就可能顺利通过房屋主管部门的审核。
　　这是一种典型的偷税行为，一旦被查出，交易双方将面临被偷税款数倍的罚款。为了规避少量的税款可能面临高额的罚款，风险可想而知。
　　以上就是这些炒房者、中介公司所常采取的偷税、避税行为。对于购房者来说其风险是巨大的，避得一时，避不了永远，不好的话还会赔了夫人又折兵，得不偿失。