我国现阶段宅基地使用权的流转限制

                                                                                          ------田冲

案例：西安的夏先生于1992年以三万元的价格在一城中村中购买了一处宅基地，当时村子一共出售宅基地50处，后街道办认为价格太低，又以罚款为名收取了一万元。夏先生因为生意繁忙，一直也没有顾上这块宅基地，时隔十年后的2002年，因为城市的发展早已经使得原先的无人问津的荒凉之地成为了炙手可热的繁华之地，夏先生想在该宅基地上盖起房屋进行出租获利。可是正在打着如意算盘的他却发现自己的宅基地上已经盖起了6层高楼！满心狐疑的他找到了村委会，得到的答案却是宅基地已经卖给别人了，要钱没有，要地也没有，你看着办吧！经多次协商无果，夏先生愤怒之极，十年前的4万元可是一笔不小的数目，难道就这样完了，经咨询律师后，一纸诉状把村委会告上了法庭。法院判决结果：法院最后判决村委会退还夏先生全额购买宅基地款项及10年的利息。法律分析：什么是宅基地使用权呢？《物权法》将宅基地使用权作为独立的用益物权进行了规定。宅基地使用权是指权利人依法对集体所有的土地享有占有、使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《物权法》对宅基地的使用权的权利内容及宅基地使用权灭失后的处理给予了明确的规定，还对宅基地使用权的取得、行使、和转让等作了原则性规定。在我国，宅基地使用权是一种福利性质的权利，是农民的安身之本，他和土地承包经营权一样，作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。其是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。《物权法》没有颁布之前，我国对宅基地使用权的规定主要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》以及《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律法规以及国土资源部发布的一些政策性文件，如2004年发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地使用权主体为符合宅基地建房申请条件的集体经济组织成员。国务院在2004年10月21号发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中明确规定，禁止城镇居民在农村购买宅基地，国土资源部2004年发布的《关于加强农村村民宅基地管理的意见》中也规定，农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请。至此我们可以得出结论，夏先生作为非集体经济组织成员购买宅基地的行为是违反法律、法规的禁止性规定的行为，其签订的宅基地买卖合同当然属于无效。《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，法院的判决结果是符合法律规定的！宅基地是否可以出租、抵押？根据我国现行的法律法规的规定，农村集体土地是不允许直接进入市场进行流转的。对于宅基地是否可以抵押，法律有明确的规定，如《物权法》第184条对不得抵押的财产规定中，就包括宅基地的土地使用权；《中华人民共和国担保法》第37条对不得抵押的财产范围的规定中，也包括宅基地使用权。关于村民宅基地出租的问题，虽然法律上没有禁止性的规定，但是根据《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说，村民如果出租了自己的宅基地，那么他将不可能在获得新的宅基地。综上所述，宅基地使用权的享有有着特殊的主体身份条件，非本集体经济组织成员不得购买宅基地，且一户村民只能拥有一处宅基地，出卖、出租房屋后再申请宅基地的不予批准。而本案中的夏先生却和村委会签订了买卖宅基地使用权的合同，这不仅仅是社会观念的一种表现，更说明了法律的缺失。仅仅依靠行政处罚及民事赔偿机制根本不足以遏制这种违法买卖土地的现象，还有待于进一步的刑事立法的出台，才能从根本上缓解这种现状。