目的和依据
定义

二手房是针对新建商品房以及房改时出售公房而产生的特有概念。二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为 。

目的
购买二手商品房的目的无非是自用或者是投资两种。有些人把二手房买卖看得很简单，也有些人把二手房买卖看得很复杂，其实这都是误解。本书的目的，就在于消除人们的误解和偏见，给读者提供切实可行的交易方面的指导。

买方主体审查
二手房购买人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有闲置的除外。
基于各种财产目的和利益，购买人可以以自己的名义购买。也可以以他人的名义购买。还可以设定房屋信托持有和管理房屋。

卖方主体资格审查
二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上，房屋所有权证书记载的房屋所有权人。转让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他组织。  


  公司作为交易主体的特别审查
二手房交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，应当审查（提交）公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。
国有企业或集体企业的特别审查
二手房交易主体是国有应当审查(提交)政府主管部门。

二手房交易主体是集体企业的应当审查(提交)职工代表大会的批准文件。

买卖
二手房的买卖，也就是转让房屋的所有权。二手房的买卖应当依法进行，应当维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益。二手房买卖涉及的法律很多，但是一般来讲，会涉及到《城市房地产管理法》、《合同法》《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产转让管理办法》等地方法规或规章及其他有关规定。

适用范围
本书的有关内容适用于中华人民共和国境内和境外的自然人、法人和其他组织之间的二手房买卖。公有住房、经济适用房初次出售在此不涉及。

对二手房交易的调查与审核

权属审查
购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖。

为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。
房地产登记机关，是当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。如：北京现在归北京市建设委员会管理，天津是天津市房屋管理局。  

如果你没有时间或专业知识，可以聘请律师或者其他中介机构代为审查和调查。
共有财产审查
二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。
审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。
我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。
权利限制审查
二手房交易前，卖方人应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
二手房交易前，买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。 一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。

他项权利设置审查

按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。但是，买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。
出卖人在出卖二手房前，应当将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。

购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

优先购买权审查
共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。
已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。 这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。  
  购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。
如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
购买人应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。

购买人应当注意，以下情形的二手房禁止买卖：

（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；
（2）依法收回土地使用权的；
（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
（4）权属有争议的；  
（5）未依法登记领取权属证书的；
（6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：
　　（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
　　（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
　　（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
　　（4）上市出售后形成新的住房困难的；
　　（5）擅自改变房屋使用性质的；
　　（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。
已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。  
当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。
超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。  


  二手房买卖合同  
  合同内容  
  二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同。
二手房买卖当事人可使用示范文本，也可参照示范文本自行拟订合同条款。
自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容，自拟合同应具备以下主要内容：  
  （1）买卖当事人的姓名或者名称、住所；
买卖合同当事人的姓名应当与房屋所有权证记载的产权人的姓名一致。
住所一般写身份证上登记的地址，如果居住地与身份证登记的地址不一致的，居住一年以上的地址为住所地。
（2）二手房的座落地点、面积、四至范围；
二手房坐落的地点和四至应当叙述清楚，有关街道、楼号等应当使用地名管理机构核准的名称，并应当与房屋所有权证记载的一致。
房屋面积应当记载清楚、并应当与房屋所有权证书记载的一致。
（3）土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限；
按照现行《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定，建设用地的使用权有出让土地使用权、划拨用地使用权和租赁用地使用权。租赁用地一般限于工业厂房用地。
用地使用权以土地使用权证记载的或者土地批准文件记载的土地使用性质为准。
二手房卖方应当出示土地使用证或者提供土地使用批准文件。

4）二手房的规划使用性质
国家实行用地性质管制和建筑工程使用管制制度。购房人购买房屋时，应当审查房屋的使用性质。住宅用房未经小区内区分所有权人（业主）的一致同意，不能改做餐厅、歌厅等商业用途。
（6）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
房屋的平面布局、结构、应当在合同中表述清楚，应当与房屋所有权证记载的一致。
房屋的配套设施、附属设施的名称、质量状况应当表述清楚。
房屋的装饰应当写清楚。
由税收上的考虑，有关装饰特别是可移动的装饰物的转让可以另行签订合同。
（7）二手房买卖的价格、支付方式和期限；
二手房买卖价格应当确定。
支付方式可以用现金支付或者支票支付，支付时间应当明确。
（8）二手房的交付和验收的日期、交付方式；
合同中应当明确约定房屋交付和验收的时间。
（9） 住户户口的迁移
如果出卖人户口所在地是出售的房屋，应当约定出卖人迁出户口的时间。
（10）维修基金的处理
公共维修基金是购房人筹集的用以进行公共设施大中修或者更新改造设施的基金。是房屋所有人的权益。在签订买卖合同时，应当对公共维修基金的处理作出约定。
（11）违约责任
违约责任实施对伊方不能履行合同或者一方擅自解除合同的救济措施。一般可以约定支付违约金。
（12）争议的解决方式；
争议解决方式时就合同的效力、履行、理解发生争议的解决办法。一般约定协商解决。协商不成时，向法院起诉或者申请仲裁.  

  因为二手房买卖合同涉及到不动产，所以，应当由房屋所在地人民法院管辖。  
  如果选择仲裁机构进行仲裁，应当准确书写仲裁机构的名称。
  注意，仲裁是按照选定的仲裁机构的仲裁规则进行，而且是一裁终局。
（13）买卖当事人约定的其他事项。
在二手房买卖中，可能会有其他的约定，应当在合同中叙述清楚。
各方签字
签字可以是书写签名，也可以是印章签名。按照我国的交易惯例，一般要求有印章签名。
如果是代理人代为签订合同，应当附有委托人的授权委托书。
二手房买卖后的土地使用权

　　(1)居住房屋
　　居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实记明。 土地使用年限为土地使用权证书记载的年限减去已经使用的年限的差额。
　　(2)非居住房屋
　　该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实约定。
　　按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。
　　除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在合同中具体约定。
集体所有土地上房屋的买卖对象限制
集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。　　
公共维修基金的交割
房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主委员会和物业管理单位或者是小区办，并办理房屋公共维修基金户名的变更手续。

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