【问  题6】：商品房预售合同中，卖方将预售房抵押给第三人的行为是否有效？

            【解答要点】：为保证预购方于约定期限届满时顺利实现权利，自预购合同成立之日起，预售方不可单独处分预售房屋，因此卖方无权对预售的房屋向第三人设立抵押，第三人明知房屋已预售仍恶意与预售方订立抵押合同，损害预购方利益的，抵押合同应认定无效。

            【判案法律依据】：
            （1）《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、城市信用的原则。”  
            第五十八条第一款第（四）项：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。”  
            第一百零六条：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”

            （2）《最高人民法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解释》第25条、26条、31条、39条、43条。
                

            【问  题7】：卖方未按期交付房屋，且单方变更履行的标的物，卖方能否要求解除预售合同

            【解答要点】：卖方未能按期交付房屋，且单方变更履行的标的物，违背了诚实信用原则，根据买方的主张，可以解除预售合同。

            【判案法律依据】：
            （1）《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

            （2）《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”

             
            【问  题8】：既未取得预售房屋合法产权，未取得出售方同意的房屋转预售合同是否有效？

            【解答要点】：购房方既未取得预售房屋的合法产权，也未取得出售方的同意而自行预售房屋的，该转预售合同因其不具备转预售条件而无效。

            【判案法律依据】：
            《中华人民共和国民法通则》第九十一条的规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中：“商品房预售合同双方当事人，经有关主管部门办理了手续后，在预售商品房尚未实际交付前预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续，也可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。” 

            《中华人民共和国民法通则》第六十一条：“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
             双方恶意串通，实施民事行为损害国家、集体或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体或者返还第三人。”

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