李律师房产经典说法之 商品房预售合同纠纷的法律适用
作者： 发布时间：2010-07-17 07:11:28 浏览次数：6632
【问 题 13】：对合同法实施以前成立的合同，法院在确认合同效力时，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，应当如何认定？
【解答要点】：《合同法解释（一）》中规定对合同法实施前成立的合同，适用当时法律合同无效而适用合同法有效的，应当适用合同法。
【判案法律依据】：
（1）《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
（2）最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第三条：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”
第九条：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续、或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，当未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《合同法》第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。”
【问 题14】：房地产开发公司将预购方购买的房屋抵押给他人，导致无法按期交付房屋，而预购方已未按约定足额交付预付款；应当如何处理？
【解答要点】：房产公司将预购方购买的房屋抵押给他人，导致无法交付房屋，已构成根本违约，而预购方未足额交付预付款也构成违约；双方在合同中未约定违约责任的情况下，法院对双方的违约责任均不予以追究。
【判案法律依据】：
《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条规定：“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”
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