【问   题15】：承租人在租赁期间死亡的，合同是否终止取决谁？死亡承租人的妻子作为与其生前共同居住的人，可否决定终止以经营而居住为目的的房屋租赁合同？
            【解答要点】：依据《合同法》，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人有权决定是否终止合同，包括以经营为目的的的房屋租赁合同。
            【判案法律依据】：
            （1）《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
            第一百零七条  因不可抗力不能履行合同或者造成他人损失的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
            （2）《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
            第四十四条  依法成立的合同，自成立时生效。
            法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
            第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
            （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
            （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
            （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
            （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同
            目的；
            （五）法律规定的其他情形。
            第九十七条 
            合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
            第二百三十四条  承租人在承租期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
            
            【问 题 16】：原租赁期满时，出租人口头提出的提高房屋租金的请求能否产生约束承租人的效力？
            【解答要点】：在原租赁期届满时，合同双方未订立新的书面合同，而由出租人口头提出提高房屋租金的请求，承租人同意并予以实际履行的，应视为双方成立了一个新的房屋租赁合同。出租人再次决定提高房屋租金的要约遭到拒绝后，其要约仅系单方行为，不能作为再次提供租金收取的依据。

            【判案法律依据】：
            《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
            第五十七条  民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更和解除。
            
            【问 题 17】：租赁房屋而未办理登记备案手续是否违法？能否由此认定租赁合同无效？

            【解答要点】：房屋租赁实行登记备案制，它是国家对房屋租赁市场进行管理的行政手段。如果当事人未办理登记备案即开始履行合同的，可责令其补办登记备案手续，行政管理机关对这一违法行为可以予相应的行政处罚；但租赁合同并不当然无效。

            【判案法律依据】：
            （1）建设部1995年5月9日颁布的《城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁实行登记备案制，租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内房地产管理部门登记备案手续。
            （2）《中华人民共和国合同法》第四十四条  依法成立的合同，自成立时生效。 
            法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
            （3）《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条 
            当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
             

            【问 题 18】：产权人在订立租赁合同及售房合同时，因不可归结于自身的原因而未能办理房屋所有权证的，合同是否有效？

            【解答要点】:产权人因不可归结自身的原因而未能及时办理房屋所有权证，租房人及买房人明知而与之订立合同的，只要该房屋权属清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的，可以认定合同有效。

            【判案法律依据】：
            《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
            第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
            第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
            第一百二十条  当事人双方都违反合同的，应当承担相应的责任。
            
            【问 题 19】：《合同法》实施之前订立的房屋租赁合同中，双方约定的租期违反了部门规章的规定，该合同是否有效？

            【解答要点】：根据《合同法》及司法解释的相关规定，不能以行政规章作为确认合同无效的法律依据。合同订立时，法律与行政法规没有对合同租赁期限作出禁止性或强制性规定，应认定合同有效。

            【判案法律依据】：
            （1）《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
            第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
            （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
            （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
            （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
            （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
            （五）法律规定的其他情形。
            第九十七条 
            合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
            （2）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（1999年12月19日）
            第三条  人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。
            第四条  合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
            
            一、   房屋租赁中的优先权
            
            【问  题20】：租赁合同成立后，因第三人行使留置权而导致出租人交付出租物不能的，该第三人的优先受偿权能否对抗承租人的权利？
            【解答要点】：租赁合同的双方意思表示真实，合同合法有效。第三人行使留置权属非法占用，留置权产生的基础法律关系是另一法律关系，与租赁合同无关，应当另行处理。因此第三人的优先受偿权不能对抗承租人的权利。
            【判案法律依据】：
            《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
            第五十七条  民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更和解除。
            第一百一十一条  当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
            第一百一十二条  当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
            当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金，也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
                        

                     
            【问   题21】：承租人在对承租人发出的出卖出租房屋的通知中载明承租人如不能在一个月的期限内交情购房款，则视为放弃优先购买权，该通知是否有效？
            【解答要点】：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等的条件下享有优先购买权，承租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院该房屋买卖无效。因此该通知是无效的。
            【判案法律依据】：
            （1）《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）第一百一十四条 
            当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
            （2）《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日）第118条
            出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
            （3）《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日）第二十条 
            租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还给承租人。如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。

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