【问 题  22】：房屋租赁合同中，承租人于承租人均有违约责任的，违约责任应如何承担？出租房屋所占有的土地性质为国有划拨用地的，承租人未依法缴纳土地收益是否导致租赁合同无效？

            【解答要点】：房屋租赁合同存续期间，双方均有违约行为的，应当依据合同的约定各自承担责任，合同没有约定的，应当分别承担违约的责任，赔偿对方因己方违约行为而造成的损失。
            缴纳土地收益并不是租赁合同成立并生效的前提条件，相反，只有合同生效后，承租人才有可能缴纳土地收益，因此，出租人未依法缴纳土地收益的，并不影响合同的效力。

            【判案法律依据】：
            （1）《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
            第七十八条  当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为变更。
            第一百二十二条 
            因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
            （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月15日）
            第五十五条 
            以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

            【问 题 23】：房屋租赁合同因承租人缺乏继续承租的能力致使合同无法继续履行而被解除的，承租人可否在定金之外再行要求给付违约金或赔偿损失，即是否该重复计算？

            【解答要点】:依据《合同法》，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用，即定金与违约金不得重复适用。同时，定金之外再行要求赔偿损失的，与合同约定不符，应不予支持。

            【判案法律依据】：
            （1）《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
            第八十九条  依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采取下列方式担保债务的履行：
            ......
            （三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
            ......
            第一百零六条  公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
            第一百一十一条  当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
            第一百一十二条第二款 
            当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金，也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
            第一百一十五条  合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
            （2）《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日）
            第八十九条 
            当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
             

            【问 题 24】：“租转债”应当适用何种时效？

            【解答要点】：租金为租赁合同从属之债，应当及时清结，因此法律规定延付或拒付租金适用1年的特别诉讼时效。但是，双方当事人在租赁租赁合同终止时将租金减免并清结后转为欠款的，这是重新订立的欠款合同，即已转为普通之债。涉及该债权债务的纠纷应当适用2年的普通时效。

            【判案法律依据】：
            《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日）
            第一百三十六条  下列的诉讼时效期间为1年：
            ......
            (三)延付或者拒付租金的；
            ......
            第一百三十七条 
            诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期限。
             
        

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