案号：（2010）天法民四初字第1132号

一、关于本案中被告提供的与原告签订的合同并非双方真正协商一致后达成的，而是被告一方早已拟定好的格式合同。

原告与被告签订的合同属被告单方提供的格式合同，合同条款中大部分约定均与现行行业规范及示范文本相冲突或故意缺失，从而导致原告签订此合同后合法权益受到严重损害，如独家代理合同中未明确如乙方违约的责任等，依据《合同法》的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并应对免除或者限制其责任的条款有责任予以特别说明。如格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款是无效。我们认为，对于被告提供的合同中故意缺失的条款应参照广州市房产中介服务示范文本予以解释和履行，以维护原告合法权益不受侵害。

二、被告在收取原告中介费用后未能履行应尽义务，存在直接侵害了原告合法权益的事实。

被告作为专业的、大型连锁房产中介服务公司，在签订合同后未能履行中介应尽的通知、协助等责任，在原告多次催促后应不履行相关服务，并刻意推托并隐瞒交易中必须办理相关手续的情况，导致原告未能在合理期内达成交易，并造成直接损害（质证时的相关证据已经证实），被告方应依法承担不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿的法律责任。依据《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，及第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此，被告因未尽其通知、协助的义务造成原告损害的发生，依法无权获取报酬并应承担赔偿责任。

三、被告各分店中相关中介从业人员均无房地产中介服务职业资格，服务态度更是恶劣。

根据《广州市房地产中介服务管理条例》第十条　从事房地产中介服务的人员，应当按照国家有关规定参加房地产中介服务职业资格考试，经考试合格，取得房地产中介服务职业资格证书。及第二十二条 房地产中介服务人员进行中介服务活动，应当遵守下列规定：

（一）出示房地产中介服务人员注册证；

（二）及时告知服务进展情况。

据此，被告在提供相应房产中介服务，并未能遵守上述规定，原告在接受被告提供的中介服务时，被告更从未依法向原告出示相关资格证明及告知服务情况，被告既无法定资质开展相关中介服务，则无权向原告收取相关服务费用，其收费行为即属违法，不受法律保护。

四、原告向被告支付中介费用后被告故意不依法开具正式发票，为逃避其应尽义务做好准备。

根据《广州市房地产中介服务管理条例》第二十条　房地产中介服务收费应当按照国家规定明码标价。房地产中介服务机构应当在其经营场所或者收费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

收取房地产中介服务费应当开具发票，依法纳税。

原告支付相关中介服务费后被告故意不开具正式发票，其行为已属违法。后经原告调查，被告长期提供中介服务均违法交付收据，其行为已触犯了《税收征收管理法》的相关规定，不仅损害了原告的合法权益，并破坏了广州市房产中介服务市场的规范管理，造成严重的不良影响，其行径应属相关法律惩处。

五、被告在签订中介合同后故意隐瞒原告与买方交易过程中应当要办理的审批转让手续，经原告多次催促仍然不予告知，严重侵害了原告合法的房产交易知情权和监督权，其结果是直接造成原告和买家延期交易的事实发生，直接使原告为本次正常的房产交易额外支付不应该支付的费用，因此而产生的损害结果归咎于被告违法代理并故意拖延、隐瞒交易情况所致。

依据《广州市房地产中介服务管理条例》第二十四条　房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况；（其他略）

及第三十二条　违反本条例第二十四条规定，有索取财物、提供虚假材料或者隐瞒真实情况、串通损害当事人利益、为禁止转让和抵押的房地产提供中介服务等行为造成当事人损失的，可由市房地产行政主管部门对行为机构或者行为人处以二万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，对房地产中介机构责令停业整顿，对直接责任人员，吊销房地产中介服务职业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。

及第三十四条　房地产中介服务人员违法从业或者因提供虚假信息等过错给当事人造成经济损失的，由其所在的中介服务机构承担赔偿责任；中介服务机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的中介服务人员追偿。当事人因自己的过错，给房地产中介服务机构造成经济损失的，应当承担赔偿责任。

另外，根据庭审中被告自行提交的一份10月31日所谓以EMS快递形式向原告发出的一份函件可以表明，被告为弥补其未能按约定在2009年7月13日至10月1日期间向原告履行相关协助和通知的责任，通过找人冒签的形式，妄图通过捏造证据向法庭表明其“诚实信用，勤勉尽责”的表像，事实上，从被告后补的快递时间上，我们可以清楚看到被告的所谓“勤勉尽责”实属谎言，如属事实，被告为何未能在合同约定的代理期限内寄出快递，而须在过期一个月后方才补寄，而且其寄出的快递亦并非原告签收，因此被告在庭审中所讲的种种抗辩均是前后矛盾，牵强无理的狡辩，事实上房产的成功交易均是买卖双方自行办理的结果，与被告的中介服务无任何因果关系，而且被告在庭审前后均未能提交任何实质、有效的证据予以证明其已经提供有效的服务，依法应承担举证不能的不利后果。

六、被告为逃避其违约责任，不惜对合同进行“利己解释”，蓄意曲解合同条款，目的是混淆视听，转移法庭对其违约责任的追究，以达到其往后继续以此欺诈其他客户的非法目的。

   被告在庭审中狡称“根据《房产买卖合同》第十一条约定，本合同如与任何在此前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。因此，本《房产买卖合同》应取代《独家代理协议中》的约定”。原告认为，被告对其解释是违法的，亦是没有事实根据的。我们都知道，房产买卖合同目的是房产买卖双方为房产买卖而明确权利义务的协议，与原告与被告之间为委托房屋买卖而签订的《独家代理协议》是两个不同的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是居间服务关系。两个服务关系是先居间，后买卖。而事实上《房产买卖合同》第十一条的约定，目的是防止房产买卖双方在签订本合同前有其他约定与其产生矛盾或冲突时所用的补底条款，其约定的事项亦仅围绕房产买卖双方的权利义务为主，与原告与被告签订的《独家代理协议》的居间服务性质大相庭径，被告如此狡辩是为逃避其违约责任制造的籍口而已，经不起事实的推敲，恳请法庭予以明察。

综上所述，我们认为，原告作为一名房产卖家，在大宗的房产交易中非常信赖被告，并向被告支付一笔金额不菲的中介费用，目的是希望通过被告的中介服务达到安全、便捷、专业的交易目的，而被告却利用其专业优势和信息垄断，在提供中介服务中，恶意隐瞒交易状况，甚至以推搪、拖延等不负责任的态度来敷衍原告，从而使原告在正当的房产交易中陷入两难的境地，并由此造成了直接的经济损害，经原告查实，被告以此手段恶意违约的技俩已经家常便饭，近年来因被告恶意违约而导致损害的当事人不计其数，被告亦因此被房地产管理部门列入中介黑名单。如今，被告又再重施故技的恶意违约行为已经违背了作为原告委托其代理的目的。因此，被告除应承担原告的损害赔偿外，并应依法承担相应的违约责任，以维护原告的合法权益，代理人请求法院严惩被告，净化房产交易市场秩序，减少不必要的诉累，保障其他不知情的买卖当事人正当权益不受损害。

此致

广州市天河区人民法院

                                                                                                                          原告代理人：李玉麟律师

                                                                                                                             二○一○年六月十七日

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