编者按：

　　作为消费领域主要领航产品之一的商品房，其市场近年来得到蓬勃发展，但房产消费投诉也成为最大的热点。房产投诉为何一直居高不下？消费者究竟该如何来维权？如何利用法律知识维护自身的合法权益？请听律师帮你解答。　　
 

　　第一个案例　关于绿化改车位的问题

　　特邀金鹰律师事务所的资深律师陈月棋先生

　　主持人：

　　您觉得已经规划好的绿化区域开发商有权利擅自改动吗？

　　陈律师：

　　如果是规划好的绿化区域，开发商没有经过相应的程序是不能改动的，对这个绿化的性质问题，我们现在还没有拿到资料看它到底属于什么性质，如果说它是一个临时绿化的话，那当然开发商在房子需要开发的时候可以把绿化移走，这个是没有问题的。如果说它是一个规划绿地的话，那么它如果要变更的话必须履行两个方面的审批程序，第一个就是按照杭州市的城市绿化管理条例，必须要经过绿化管理部门的批准，这是第一个行政上的前提条件；第二个如果说这个小区内的业主已经入住了，已经交付使用了，那么应该召开业主大会，征求业主的意见。如果说业主大会没有成立，业主委员会也没有成立，那要征求业主的意见，同意之后才能去办。

　　主持人：

　　如果这个用地是临时的,它是否有权利改动自己的临时用地呢？

　　陈律师：

　　临时用地可以改，因为闲置土地或者暂时不开发的土地上面，搞临时绿化，然后再把闲置土地的绿化移走，这是可以的。但是其中又要注意这样一个情况，就是临时绿化有没有存在误导消费者的问题，存不存在。如果这个情况存在就是另外的问题，不是侵权的问题，而是欺诈的问题，就是在销售之前跟业主讲清楚。如果在它的广告里面这个地方是空的，或者这里面本身就是一条道，或者是车库，或者没有绿地的，那这样的开发商是诚信的，那就是消费者本身存在着误区，那么就存在双方沟通不畅通的问题。

　　主持人：

　　还有一个问题就是，这个绿化区域，比如开发商没有这个权利去擅自改动规划性的绿化，对于业主来说是否有权利改动自己门前的这种绿化区域？

　　陈律师：

　　从法律上来讲，无论是国务院的物业管理条例也好，浙江省的法律条例也好都明确禁止擅自改变绿化。有的条例里面明确规定禁止改变绿化，有的是条例里面写的是间接一点“不得擅自改变物业公用设施”，最后解释的时候“公用设施”里面包括绿地。其实这三个条例里面规范的物业服务企业和业主，物业管理条例为什么没有把开发商放在里面呢？因为开发商已经撤退了，这个物业已经交付给物业服务企业了，交给业主了，所以开发商在这里面已经不是当事人了。从三个物业管理条例的立法上来讲，应该是任何人未经审批、未经业主的同意不能改变绿地，这个是明确的，包括杭州市城市绿化管理条例里面也是明确的。

　　杭州市城市绿化条例里面所指的城市绿化包括了小区的绿化，很多人有误区觉得城市绿化不包括其中，其实是包括的。

　　主持人：

　　有些业主在项目里面会把自己门前的绿地改为菜地或者水泥地的行为,其实是没有这些权利的。

　　如果说是这个绿化性质定为临时的，那开发商是有这个权利来改动的，如果假设这个绿化不是临时的，而是规划的，那您认为这个事情一般是通过哪些常规渠道解决的？

　　陈律师：

　　第一个是向绿化部门投诉的，绿化部门是有这个职责的。第二个是业主也可以起诉，要求它恢复原样。按照《物权法》明确规定，这是大家共有的，一个业主就可以起诉。

　　主持人：

　　现在业主自己想出一些方案来，现在是绿化改成道路了，他认为改成道路以后获得的利益应该和业主共享。

　　陈律师：

　　这个不是共享，它本身就是业主的。《物权法》里面非常明确的，占用小区道路或者其他公共场地的车位属于全体业主共有，收益当然归业主，但是有个前提条件是业主不要百分之百全拿，物业管理服务企业的税要扣掉，利益是你的，但是开始的成本要承担，从权利上来讲是全体业主的。

　　主持人：

　　刚才就绿化改车位的问题做了详细的解决，业主可以通过这些渠道和开发商去进行沟通解决。还有业主提出问题，是关于配套菜场的开发问题，开发商当时宣传了做个配套的菜场，但是现在不落实，这样的业主应该找谁去解决这个问题？

　　陈律师：

　　这里我又要提醒业主看一下有什么资料了，就是总评方案和初步审查方案。小区的配套大体有哪些，在总评方案和初步设计方案里都有。如果说开发商该造而没有造的，行政主管部门有个监督的责任。杭州市建委不会出具一个居住小区的配套设施的合同履行的确认书。如果本来这个方案里就没有，广告里面有，那么就是欺诈，也属于广告欺诈。这里面你也可以当是违约，该造而没有造，那么就属于违约，应该赔偿。

　　主持人：

　　在这里我们要提醒业主，在您购买房子之前一定要看清楚，不要去看宣传品，不要看开发商的广告，而是要看总评方案和初步设计方案。业主还有个问题，配套学校是开发商之间来配套了，但是它要对业主收取一个高昂的费用，您觉得这个费用完全由开发商来制定吗？

　　主持人：

　　在这里我们要提醒业主，在您购买房子之前一定要看清楚，不要去看宣传品，不要看开发商的广告，而是要看总评方案和初步设计方案。业主还有个问题，配套学校是开发商之间来配套了，但是它要对业主收取一个高昂的费用，您觉得这个费用完全由开发商来制定吗？

　　陈律师：

　　现在义务教育是全部免费的，这个问题我估计业主没有考虑清楚。开发商只负责向教育局移交，开发商建设完之后是把教育移交给当地教育局。教育费用开发商是绝对不会收的。

　　主持人：

　　第四个问题，业主想问现在四个小区业主委员会是应该成立一个还是两个、三个，是相关部门比如说社区、房管、建设局说了算还是有法律规定？

　　陈律师：

　　首先可以肯定的是有法律规定的。国务院的物业管理条例没有明确规定物业管理区域怎么划分，具体由各个省自己定，浙江省和杭州市，特别是浙江省的规定定得非常的细。浙江省的物业管理条例里面第7条，物业管理区域由物业所在县及物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的公用设施设备、配置、建筑规模、社区建设等因素划分，物业管理区域的划分应当征求居民委员会的意见。新建住宅区域包括分期建设拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。实际上在小区建设的初期，物业服务区域到底是一个的还是四期每一期一个物业服务区，还是四期一个物业服务区应该是有一个明确的。目前的话，即使在土地招拍挂的时候都定了，这一块地是一个物业服务区域，哪两块地必须放在一个物业服务区域。物业服务的行政主管部门目前是房管局，它们都会划分的。这个就是说法律已经授权了由这些主管部门划分，并不是说业主想怎么定就怎么定。

　　主持人：

　　第五个问题，对开发商当时的刚才您提到的商业欺诈行为，除了要向相关部门缴纳罚款之外对受害的业主应不应该承担赔偿责任？

　　陈律师：

　　如果说它在广告里面的内容构成了最高人民法院规定的三个条件的话，当然要承担违约责任。这个司法解释规定的三个条件，开发商作出的说明和允诺具体是规划红线之内的相关设施以及房屋的质量所作出的一个说明，第一个就是这些说法是在红线之内的，红线之内，外面有地铁等等跟开发公司没关系，这是一种道德上的责任，不存在法律上的赔偿责任，第一个条件是红线之内的房屋及相关设施的；第二个，这些说明和允诺是具体确定的，也就是说容积率多少、高度多少、房屋间距多少等内容都是具体确定的。

　　主持人：

　　第六个问题，对地下车位开发商现在没有土地费用，因此没有产权，还有新建小区必须配套人防工程，在这种情况下，开发商能将所有的地下车位拿来高价出售吗？

　　陈律师：

　　这个问题非常复杂，第一，《物权法》的第74条已经非常明确对这个车位的归属作出了非常明确的规定。也就是说，规划里面有的车库车位通过出售、赠与、附赠、出租的形式有双方当事人的约定。这句话的意思就是你出售首先要有一个前提条件是谁有权出售，开发商有权出售；谁出租？开发商有权出租。在这样的情况下，实际上《物权法》里面这条规定已经比较明确的界定为规划车库车位属于开发商。第二个，地上的车库车位，刚才已经讲了，利用道路或者其他公共设施场地这些车位属于全体业主共有，那么在这里面有个比较大的争议的问题是，实际上这两个规定有个冲突的交界点，它既是地上的又是规划的，到底属于谁？按照前面的说法规划的属于开发商，地上的属于业主，那么地上的规划的属于谁？这个争议现在非常大。很多开发商的代表都认为属于开发商，业主认为属于业主，我个人倾向于属于业主。这里面的一些法律上的基础理论问题比较复杂，今天没法展开讲，这只代表我的个人意见。

　　第二个是关于人防工程的问题。人防工程我们要明确开发商为什么要建设，它是给谁建的？它的给国家建的，它并不是给小区的业主建的。由于我们国家《人防法》的规定，任何建设单位在建设项目的时候必须建设一定的人防设施，这个人防设施并不是说仅仅小区的能用，如果一旦发生战争，小区周边的住户、办公的、过马路的人都可以用的。也就是说，人防设施根据人防的规划在一定的区域内建设的设施。现在人防设施产权的归属现在有两种说法，包括一些地方立法不一样，一种是属于国防设施，也有些地方认为这个是属于开发商。不管是归于谁，总之是没有立法说是归业主的。在具体使用上，人防设施平时是谁投资谁使用，这里面有个争议，业主也有个误区，业主说我买房子的时候是付了房价钱这个投资人就是我了，这个不对，要回到我刚才讲的，这个是为谁而建的，开发商是为国家而建的，这个投资人当然就是开发商了。它是开发商在履行国家的法定义务，为国家所建设的国防设施。

　　主持人：

　　那也就是说，我们这个人防工程其实不属于业主维权的范围？

　　陈律师：

　　但是有一点我要提醒业主，人防设施是平战结合，要开发商去办理人防设施的平时使用证，只有这样才是合法的。平时使用证的使用期限往往是五年一办，这样跟我们的车库转让有一定的冲突。一般情况下，建议实行转让的话，大家不要太去担心它的使用证只有五年，五年期满以后自动续期。基本上在法律上有缺陷，但是在实践上问题不是很大。另外问题还要继续往下回答，就是刚才讲的没交使用土地使用权出让金的问题，这次《物权法》里面规定的，土地是分层出让的，分层出让之后地下车库，地下室是可以出让的，可以办产证的。现在在到底该不该补交土地出让金现在也有争议，开发商认为当时的时候，地下室已经规划在里面土地卖的时候没有说地上面积每平方米多少钱，而是这一宗地是多少钱，所以土地出让金是包括了地下室的价格。但是这种说法国土局不认可，所以现在到目前为止没有办法来办理产权证。但是我想如果说把地下室的土地出让金交掉的话，那产权证办应该是很快的。

　　主持人：

　　现在是有一个僵局。

　　陈律师：

　　现在还有一些技术上的问题，我个人一直在呼吁，地下车位要办证，这一点上海、北京已经有一个变通的办法，有的在房产证背后做一个附注，这个房子下面几号车位；有的是在房产证里面做一个小图，地下车位的图放在房产证上。这样变通的方法，不是说一个独立的证给你，而是在一个房产证后来做一个说明，那样你的权利就得到保证了。车位问题比较复杂，我建议业主如果说要维权的话，首先把这些法律关系搞清楚，不要盲目的去维权，目前杭州市有不少楼盘业主就车位问题的纠纷比较多，这些都是对各方都不是有利的。大家要冷静下来，把问题按照法律有理有据地彻底解决。

　　主持人：

　　我们这个业主提出来的是围绕车位的价格，他有这么两个问题，第一个是说业主有没有权利向开发商要求以合理的价格租用地下车位，60%以上的车位配比如何实现；第二个是说，停车费是由物管来收取的，但是车是停在全体业主共有的道路上，这种收停车费却不给车位的做法合适吗？

　　陈律师：

　　关于车位的出租和出售，这个问题现在争论得比较大。双方要互相谅解，谁也不能强迫谁。《物权法》里面规定，车位有三种方式进行处理，一个是出让，一个是出租，第三个是附赠。开发商不能要求业主来买，业主也不能强行要求开发商来出租，这个双方有个市场供求的问题。对开发商而言，一个车位，市中心20万，郊区8万?10万，那么哪怕是郊区的车位8万块钱，按照现在的年利率7%，一年就是5600元，分摊到每个月就是差不多500元。那么市中心的车位20万，一年的利息是14000元，每个月是1000多元，哪有1000多元的租金，对开发商来说，销售的收益是很高的。业主当然是希望出租，但是我觉得这里面谁也不能强迫谁。应该互相沟通，这是完全的商业行为。我建议大家都不要去主动的要求行政部门，要求媒体去介入，因为一旦介入别人也很难说话，这是双方自愿的。

　　主持人：

　　业主在车位的问题上一定要有理有据，通过合理的途径来和开发商进行沟通，而不是以强行的方式，一定要开发商负起一定的责任或者权利。刚才陈律师也提醒我们了，这个其实是商业行为，是没有法律依据的。

　　第二个问题是说停车费是物管收取的，那么停车费是否要给业主？

　　陈律师：

　　如果是属于开发商这部分的车位车库的话，当然是开发商跟物管企业有关系，跟业主是没有关系的。在占用地面道路或者其他场地的，按照杭州市的规定是10%，不管怎么样都是要作为公共车位的，这部分的权利人是业主。那么理论上来讲，这部分钱都是业主的，但是人家为你服务，物管企业为你服务的话，你也要分一部分给人家的成本，适当的利润，否则人家也没有积极性去管，也没有积极性去收，那么你多余的可以放到公摊费里面。这个像北京有很多物业服务企业就打出零收费的问题，它主要是靠地面车位的收入。

　　主持人：

　　另外还有这么几个问题，主要还是打桩危急到房屋安全的问题，业主在这方面能做什么？

　　陈律师：

　　施工单位在建设过程当中有义务有责任维护周边邻居的安全，它也要采取一定的防护措施，在具体施工的时候，必须要有一定的措施来保障周边楼层的安全。我也相信，99%的施工企业能做到，也不要去担心打桩的震动会给你造成影响，因为它是经过计算和考虑的。但是也不排除在地下室施工的时候，在挖的时候，可能维护处理的不好的话，有可能会导致周边的房屋沉降不均匀，一旦出现沉降不均匀，目前的标准又是比较高的，稍微一点点的不均匀打官司还不行，要达到一定的程度业主才能打官司。所以我们建议，这种情况跟施工单位积极的沟通，也可以要求建设行政安全和建设主管部门进行监督，但是一般的施工也不用太担心，我相信我们现在的技术，绝大部分施工单位都能做到。

　　主持人：

　　这个沉降要达到什么样的标准？

　　陈律师：

　　这个要求很高的。我们曾经做过一个案例，房子我们都不敢进去，但是结果鉴定出来没问题。当然它可以纠偏的，它是有个倾斜度的话，一点点度数的话专家会说没问题的，以后自己会好起来的。如果我们明显看到斜的话，它可以灌桩然后把它抬起来，有些灌下去的楼盘比其他的楼盘都要结实。

　　主持人：

　　现在业主维权的案例是比较多的，但是我们也看到其中其实存在大量的误区，今天我们特别请陈律师来给我们讲一下，业主在维权的过程当中应该注意哪些问题。

　　陈律师：

　　我觉得业主在维权过程当中，应该注意以下几个问题，第一个问题就是对开发商的认识，不要把开发商当成对立面。目前杭州市的绝大部分开发商都把造房子当做自己的作品，说得通俗一点都当做自己的儿子一样在对待，它在设计的过程当中都想把房子造好。在建设过程当中，由于房子是委托施工单位建的，或者它的管理能力不强出现了这样那样的问题，但是这不是它的本质，作为开发商来讲，都想把这个房子留在自己的丰碑里，都想把它造好。所以现在业主很当然的就想到开发商就是奸商，这个认识就像文化大革命时候“老领导就是走资派”，就是划了等号了，就很偏激了。所以我们要充分认识开发商，虽然有很多不足，但是我们应该认识到绝大部分开发商都是善意的，都想把房子造好的。但是目前施工单位的层次是良莠不齐的，开发公司的管理相对来说很多是不成熟的，导致了最后建设出来的东西总是会出现这样那样的问题，但是我们不要一开始就一棍子打死，要有善意的去对待开发商。

　　第二个问题，在维权的形式上不要动不动就拒绝收房，这种行为很愚蠢。实际上开发商只要履行了几个条件之后，房屋就具备了交付使用的条件，在这样的情况下如果拒绝收房，到最后打官司都是业主输了。你可以把房子收了，然后再和开发商沟通，沟通不了再打官司。

　　第三个，在维权的方式上要有理有据，不要采取***等非常过激的行为。我跟很多开发商沟通过程当中了解到，开发商最重视哪一种维权的人？它最重视的是拿了两张纸上面按照某某住宅设计规范的规定，你这个楼盘哪一条没有达到，按照节水排水的规定你哪一条没有达到，这些是开发商最重视的维权。至于那些谩骂的业主，开发商不会去理的。实际上你拿出来房子上哪些设计是不符合规范的，哪些材料是没有达到国家标准的，这些拿出来的话，开发商会百分之百重视的，哪怕你只有一个人。所以我们在维权的过程当中我们要抓住重点，抓住你最关心的问题，质量问题、设计有没有缺陷、材料设备大不大，这些问题是维权的重点，也是开发商最关注的问题。

　　第四个，不要去过度的吹毛求疵，比如讲说墙面有点裂缝，铝合金门窗稍微有一点点的玻璃胶不均匀，这些问题在你装修的时候可以解决，可以说不花一分钱的成本都可以解决，你不要去跟开发商纠缠，因为房子不是汽车，汽车有裂缝你不会要，但是房子是手工品。所以这些东西不要去吹毛求疵。

　　第五个，非常忌讳的，我也看到有些业主在讲不要以毒攻毒，你违约我也违约，不要这样，因为如果业主违约在先，那么法律强制执行的话，对于业主是没有任何好处的。

　　主持人：

　　这是非常不明智的行为。

　　陈律师：

　　所以我觉得这是我要提醒业主注意的几点。

　　主持人：

　　刚才陈律师已经讲得很明确了，第一个就是要注意沟通的重要性，和开发商以及物管进行充分的沟通，这样已经可以解决大部分的问题了；第二个就是我们业主一定要明确哪些是属于我们维权的范围，抓住重点，这样胜算会比较大一点。其实在维权过程当中，不光我们业主有些误区，其实开发商也会存在一些误区，开发商主要在这些问题上有哪些误区呢？

　　陈律师：

　　开发商也是一样的，第一个要强调认识，开发商要和业主一定要充分沟通，不要把业主看作对立面。那些沟通好的，尊重业主的开发商到最后纠纷就很少；那些把业主看作刁民的，到最后都出问题。所以，开发商首先要认识到，业主的出发点是好的，我们作为开发商上的角度要充分理解业主的心情，他花了一辈子的钱买了这套房子，他想说话你不要把他的话堵死，他错的话你要引导，对的话要纠正，所以你要跟业主充分沟通。

　　第二个，开发商里面特别是开发商的施工单位、施工部门，一定要注意一点，就是不要拿法律和规范做挡箭牌。法律和规范那是及格，不要把这个作为自己的最高目标，动不动就说达到了法律的要求，达到的规范，我得到了政府部门的审批，政府部门的审批也好，你达到规范也好，这是你的及格线，最低要求，我们要想办法尽量做得更好，在跟业主的沟通当中，有些是不需要花成本的，有些是需要花少量成本的。我们开发商自己满意的东西并不是最好的，业主满意才是最好的。

　　所以，在这里面我们第一个，开发商不要把一些最低的规范当成我们的目标，另外一个，有些比较完美主义的老板，不要把自己的观点强加于业主。他自己认为最好的，他就自然而然的认为业主也认为是最好的，这些开发商其实是最冤枉的，他也许花很多的钱，但是业主不满意，每个人的审美观念是不一样的。所以在建设之前做充分的市场调查，在建设过程中充分地跟业主沟通，我觉得在保住法律和规范的最低的基础之上，尽量地来实现业主的一些要求。

　　第三个，开发商也要在某些时候充分体量业主的要求，不要过分地去强调自己的商业利益，当然商业利益无可厚非，开发商要对股东，对投资人负责。比如说在车库的问题上，有些业主房子刚买好要结婚，确实没有多余的钱，这时候车库只售不租，确实很容易把人家逼到绝路上去。我们也要充分的体量业主。比如说在前三年是不是拿出一部分车位来出租，虽然开发商从商业价值上来讲受了点损失，但是我觉得是要充分体量业主。

　　第二个案例　关于的包阳台的问题

　　特邀金鹰律师事务所的资深律师邱坤女士

　　主持人：

　　当大家签订了业主临时公约，规定阳台是不允许包的，当然业主收房以后发现阳台存在一定的安全隐患，大部分业主都要求包阳台。请问您，在这种情况下业主是否有权利来违反业主临时公约？如果违反了会有什么样的后果呢？

　　邱律师：

　　业主临时公约对每一个签约的业主来讲都是有约束力的，因为临时公约大家可能认为是处于开发商自己的意志或者说是不能够代表我们广大业主的利益，他们往往就作出一些比较逆反的举动。实际上无论是国务院的物业管理条例还是浙江省的物业管理条例里面，都对业主临时公约作出一个很明确的约定，就是说建设单位在销售物业之前就已经制订了业主临时公约，对物业的使用、管理包括阳台、房屋的外立面等问题都已经作出了约定。在销售前就制定是因为浙江省的要求就更加明确了，你在签订房屋买卖合同的时候，就要把临时公约作为合同的附件，所以大家在买房子签订房屋买卖合同的时候，就已经知道了临时公约的内容，而且当时签订房屋买卖合同的时候，对整个房屋的规划、房屋的户型、朝向包括它的阳台是否封闭，都已经有了一个非常明确的认识。在这种情况下，你也签署了这样的协议，假如说在临时公约里约定了不允许封闭阳台的，我就认为业主应当遵守临时公约的约定。

　　主持人：

　　如果业主违反了规定，比如说确实处于安全隐患，有这样的需要，那么业主该承担怎样的责任呢？

　　邱律师：

　　开发商制定临时公约的时候法律要求是不能侵害业主权利的，当开发商制定的时候没有侵害业主权利的时候，业主如果违反了公约，公约里面一般都会有违反约定以后怎么处理的规定，就按照约定来处理。如果合同里没有约定的话，应该是参考法律的规定，可以由任何一个业主都可以对违约的行为提出一些要求，可以投诉、可以举报也可以利用司法的途径解决。物业公司在管理的过程中，如果发现业主有违反临时公约的行为也可以劝阻和制止，如果劝阻和制止无效的话，那就可以向房产主管部门或者行政主管部门去举报反映这个事情，要求他们来查处。

　　主持人：

　　业主临时公约是具有法律效力的吗？

　　邱律师：

　　是，相当于一份临时法律一样。就是说在业主入住的时候要遵守开发企业制定的管理规定，这个是当时在买房的时候，合同就已经作出承诺的。它的效力就相当于一份合同一样，像你签署了一份正式的合同，就要按照合同去履行。

　　主持人：

　　就是说签署了以后就要承担法律责任，那在这种情况下，比如说业主违反的公约会由谁来提起诉讼是有效的呢？

　　邱律师：

　　我认为应当由业主提起，因为既然是全体业主之间这样的一个约定，那么每个人都要遵守。如果有人违反的，那么任何一个业主都有权利来提起诉讼。在杭州，大家也看到前段时间在网上有个物业公司来提起诉讼的案例，最后是被法院判决驳回它的起诉，因为物业公司在这方面是不具有相应的诉讼主体的资格的。因为是业主之间的协议，物业公司在这里面是作为第三方的，它对这个合同不是一个相对人。

　　主持人：

　　如果由业主向物业公司提出书面的申请，然后物业公司向开发商提出申请，然后开发商进行测量，然后制定包阳台的标准，标准制定以后所有的包阳台都要在统一的标准下操作，这个途径您觉得是最好的解决方式吗？

　　邱律师：

　　如果是不能通过业主大会来通过阳台是不是包的情况下，业主向物业公司反映，向开发商提出要求，这是比较有效的途径。因为毕竟阳台是不仅涉及到外立面的美观，可能有些业主认为是不是影响了开发商的销售，这里面有的业主也提到了涉及到安全的问题，因为这个房屋在设计的时候，有一些阳台是封闭的，有一些是不封闭的，不封闭的阳台是按照建筑面积的50%的售价出售的，所以很多业主在买房子的时候希望一个阳台是包的，一个是不包的，这样购房款就少交一点。但是房子交付以后，业主都会有自己的考虑，但是这个在设计的时候，封闭的阳台和不封闭的阳台在设计的时候是采取了不同的设计结构和方式的，如果说不封闭的阳台现在要封闭，就是说每个业主封闭的比如说采用的材料不同，会不会对阳台的承重造成一定的影响，是否能够承受得起有些业主选择的材质，比如说有的会选择轻型的玻璃，有些可能选择一些砖、混凝土砌筑的方式都有的，如果不符合设计安全的话，就不是一个人的问题了，就可能危急到楼下业主或者整个建筑的安全。所以说，现在文鼎苑的业主采取的方式还是比较好的，因为这样开发商可以向设计单位去反映这个情况，根据它的设计能力的要求，是不是能够符合包阳台这样一个条件，包阳台可以承受多少重量，什么样的材质更加符合安全的规定，这种方式我认为在目前看来还是比较好的。

　　主持人：

　　我们是没有业主委员会的成立，其实开发商方面有一个说辞就是必须要等到2期交付以后才能成立业主委员会，请问您为什么会有这样的说法呢？

　　邱律师：

　　成立业主大会是法律有相应的条件要求的，主要是物业管理条例，国务院的还有我们省以及杭州市的条例都有相应的要求，也不一定说是2期。法律和法规像浙江的要求，开发商交付的建筑物业的面积达到了总建筑面积60%，这是一个条件；第二个条件是或者说交付已经满2年而且交付面积已经达到总建筑面积的30%，符合这两个条件的话就可以在街道、在主管部门指导下成立业主大会的筹备会，我们浙江省的规定是成立筹备会。筹备组可以筹备召开首次业主大会的条件，如果现在文鼎苑分期建设的话，1期的业主或者交付的面积都不多的话，这个时候成立业主大会，那这个时候业主大会作出的决定和未来将要入住的业主想法不统一的话，可能更改起来手续上就会变成比较复杂或者给大家造成重复的劳动。

　　我的理解是达到了法定的条件就可以成立业主委员会。

　　主持人：

　　现在还有个普及性的问题，其实很多楼盘在阳台上都有规定，现在有个比较相关的问题想请问您，像阳台、雨棚以及晾衣架，其实所有权是属于业主的，业主是否有权利改制这些属于个人的设备？

　　邱律师：

　　房屋和其他一般的动产或者是不动产不同之处就是既有业主的建筑物区分所有权，为什么叫区分所有权？因为现在的房屋都是楼房，都是一户一户的，而且大家都是依附于整个一栋的建筑里面，有共同的承重结构，所以你买的只是其中的一部分，你可能买的是一层，也可能买的是十五层，在你所买的物业当中有你自己的专业部分，也有全体业主的共有部分，所以你不能说我买了这个房子我想怎么样处置这个方面都可以，它这个所有权是受到限制的所有权，不是说像我们有一个杯子，我可以完全占有它任意的出售，这种和其他所有人共同来享受建筑物的所有权就叫区分所有权。对于区分所有权里面，自己物业所有部分的处置是要受到相关法律法规的限制，法律法规主要也是考虑到了对全体所有人的一个共有权益的维护的问题。

　　主持人：

　　我们以前也接触过像类似的案例，就是住在顶楼的业主，他可以在顶楼搭一个小房间，然后种一些东西，但是下面的业主就会不满，这种情况应该怎么解决？

　　邱律师：

　　顶楼的业主有些是开发商承诺送露台、送顶楼，其实这些承诺严格来讲都是不符合法律规定的，因为顶楼按照规定的话，它应当属于全体，比如说一单元的顶楼属于一单元的全体业主所共有的部分，因为其他的业主是在楼下，比如说上去的话可能也不方便，顶楼的业主往往就有更便利的条件去使用它，但是使用的时候不能够按照自己的私有财产来处理。

　　主持人：

　　像这种事情其实和物业管理是没有关系的，是吗？物业管理的工作职责包括这块吗？

　　邱律师：

　　和物业管理有一定的关系的。像我们前面提到阳台的封闭，为什么有些物业公司去起诉？因为业主在入住的时候，在房屋交付的时候物业公司都已经进驻这个小区了，它们往往会和业主签署一个前期的物业服务协议。一般的话，像装修的告知手册，装修禁止的行为还有装修的服务协议，名称是不一样，但是会有这样的协议告知业主，有的业主在上面签字变成他和物业公司之间的一份合约，他也应当遵守物业公司管理的规定。所以说，在阳台或者是雨棚、晾衣架的问题上，物业公司假如发现他不仅是违反了业主临时公约也违反了和物业公司签订的装修协议的话，物业公司也有权按照它和业主签订的装修协议的约定去制止他违约的行为。

　　主持人：

　　可以提起民事诉讼吗？

　　邱律师：

　　这个我认为还是要看协议里有没有约定。关于物业公司的诉权，每个省的规定都是不一样的，我看到江苏省规定物业公司是可以在有些个别业主违反的公约，侵害了其他业主利益的话，物业公司是可以作为业主的代表去起诉，但是浙江省没有相关的规定，没有赋予物业公司这样的权利。我认为这个是单个业主或者是部分业主可以起诉，因为业主委员会的诉权，在浙江省的物业管理条例里面是赋予了物业公司相应的诉权，但是在我们国家《物权法》出台以后，它就是把物业委员会诉权没有给予明文规定的，据说在草案的时候还有，到最后出台的时候取消了，所以说对业委会的诉权法律还是没有明文规定的。

　　主持人：

　　在这里我们要提醒随意改动自己像阳台、雨棚、晾衣架这些房屋的附属设施的时候，您要留意不要侵害其他业主的权益。如果说您侵害到其他业主的权益的话，其他的业主是有权利来对您进行民事诉讼的，但是这个途径是我们不提倡的，我们提倡大家还是进行良性的沟通。在这个问题上可能还会涉及到道德方面的问题，大家互相宽容一点小区的环境会更美好。

　　邱律师，原来我们简称物业就是物业管理企业，现在好象有了个新的名称叫物业服务企业，请您简单介绍一下这个问题。

　　邱律师：

　　物业管理企业名称是源于国务院的物业管理条例，我们浙江省和杭州市的物业管理条例都是用了物业管理企业的说法，但是在《物权法》2007年10月1日起实施，《物权法》里面的物业企业的称呼就改为物业服务企业。这一点是为了更加突出物业公司这样的一个服务的性质，对人更加人性化一些，体现了它对公共的设施、设备、场地的管理，包括对人的服务，那么总体来说它都是为全体业主服务的，体现出这样一个理念。

　　主持人：

　　物业服务企业和以前的角色定位是不同的，原来可能是作为管理者，现在更多的是作为服务者，为全体的业主来服务，但是在我们接触到的案例当中，业主和物服之间的纠纷还是很多的，就是物服的态度粗暴，有些服务不到位，在这种情况出现的时候，比如说业主委员会要求更换物服的时候，应该通过怎样的途径来进行？

　　邱律师：

　　这里面涉及到的开发商可能是前期的物业服务是开发商选聘的物业企业来进行服务的，实际上这里面业主也存在误区。开发商在聘请物业公司的时候也是按照我们国家物业管理条例的规定，很多是采取招标的方式来确定，招标的过程中开发商其实也是和全体业主一样，因为它在销售物业的时候也想给业主找到一个好的服务者，所以它对前来投标的物业企业进行了考核最后确定下来。

　　在前期服务过程中，不是说开发商想选谁就选谁，这也是通过公开、合法的程序来选定的，这个至少可以保证业主的合法权益。

　　另外一个，前期物业服务假如说是到期了，或者期限没有到，业主大会成立了，它选聘了新的物业服务企业的话，这个时候是业主大会对物业企业的一个选聘或者解聘的问题，业主大会成立以后至于是续聘原来的物业公司还是说选定新的物业公司这是由业主大会自己决定的事情，就跟开发商没有关系了。

　　主持人：

　　办理三证是不是有90天工作日的规定？

　　邱律师：

　　关于产权证的办理在商品房买卖合同里有约定的，浙江省沿用的是示范文本，示范文本里是有约定的，在房屋交付以后90天以内办理相关的权属证书，有些合同里也约定开发商60天，有一些也可能约定了120天，但是浙江省一般来讲都是90天的期限，是在这个期限之内也不是说开发商去办理产权证，办证的义务人还是在业主。开发商在房屋交付后应当把办证相关的条件、相关的资料报到房产管理部门，把这些资料交进去之后业主凭着购房的发票就可以到主管部门办理自己的权属证书。

　　主持人：

　　地下车位和人防工程放在一起来做的，这样的车位业主买了以后有再次转让的权利吗？

　　邱律师：

　　其实有些是人防工程，有些是开发商单独造的车位，就是供业主停车使用的，这种情况下很多开发商也把地下车位的使用权比如说十年或者二十年或者四十年都转让给了业主，转让给业主以后，假如说业主自己的车辆比如说出售了，车辆毁损了或者说他自己不需要这个车位了，想把它转让出去，这种转让协议一般是在前面他跟开发商签订转让协议里面都有约定，开发企业一般要求业主在转让的时候要争得它的同意，如果没有这个相应的约定，我们就认为按照《合同法》和《民法通则》的理解，所有权人转让的是使用权，你是相当于长期租用的一个关系，在这种情况下，你要是把它转让给另外一个人，应当是争得所有权的同意，我们认为这种情况是应当争得开发商的同意。另外，受让方我们建议也是同一个小区的业主，而不是转让给小区以外其他的人。

　　主持人：

　　如果现在已经买了车位了，车位的物管费是由物管方面来说的，它们说多少就是多少，感觉自己比较被动，请问邱律师，这个物管费是由谁定？

　　邱律师：

　　我认为物管费应当在物业服务合同中体现的，因为很多物业服务合同里面对物业服务费包括公摊费包括车位管理费，这块都有明确的约定。假如说前期物业服务合同这块是由开发商和物业公司来约定的，但是物业公司也是报物价局批准过的，物价局对这块还有考虑和控制的。比如说业主大会成立以后，业主大会选聘的物业企业之间是有个协商的过程，通过协商的方式来确定管理费的数额。

　　主持人：

　　想请问邱律师，办证是不是由业主和开发商在当初签订合同的时候就已经约定了委托开发商去办理？

　　邱律师：

　　一般来说不会由开发商自己去办理的，业主可能自己没有注意到，签订合同的时候是和中介公司签订的，由中介公司代为办理三证。这个三证办不下来的话，业主应该去看一下当初是否和中介有这样的协议。如果说确实委托了开发商去办的话，那么也可以向开发商咨询一下产权证办不出来的原因是什么。

　　主持人：

　　如果是委托了中介公司，三证办不出来的话开发商承担责任吗？

　　邱律师：

　　是否有责任要看具体情形而定，如果说是因为开发商的原因资料所应当提供给有关主管部门的资料不齐全、不及时，那么造成了业主小产权证办不出来，那么开发商就是有责任的。这个时候业主可以要求开发商成逾期办证的违约责任。

　　主持人：

　　这个违约责任就是当时在合同里面也是签订的？

　　邱律师：

　　合同里面都有约定的。

　　第三个案例　关于小区收费的问题

　　特邀金鹰律师事务所资深律师朱景雄先生

　　主持人：

　　朱律师您好，水系费之前有这个概念吗？

　　朱律师：

　　它是指小区里面的喷泉、小桥流水等跟水有关的设施，它可能要维护管理这些设施的，可能要发生一些成本，可能有人工的成本甚至还有一些电力设施的成本。水系费从大的概念上来讲，我觉得它应该是属于公共设施费用大的范畴里面。

　　主持人：

　　属于公共设施范围，也就是说这样一个收取其实是合理的，应该收这个费用？

　　朱律师：

　　对。在现在《物权法》包括物业管理条例都是规定了，在小区里面属于业主的公用设施，它的所有权属于全体业主所有，全体业主所有的话，公共设施要运行或者说要维护，最终收益也是全体业主，所以由全体业主缴纳这笔费用还是比较合理的。

　　主持人：
比如IC智能卡的费用是200元，您觉得这个费用是否应该收取？

　　朱律师：

　　我觉得那个也应该算作公用设施的范围之内。因为它是属于一种安全保护设施的话，它肯定也是为大家公共的安全利益，这样也应该由全体业主共同承担这个费用。

　　主持人：

　　那照明的电费和水电工的费用呢？

　　朱律师：

　　照明的费用肯定是属于公共设施的费用，这个肯定是要由大家来分摊的。至于人工的费用，这块可能属于物业企业自己聘请的人员的当时的成本里面，这笔费用应该由物业企业自己在成本测算里面，当初招投标或者进入的时候应该测算的，这笔费用应该是它来承担的。

　　主持人：

　　我们现在已经明确了，在以上说到的四项费用当中，只有水电工人的费用是不属于业主承担的，其他三项费用都是需要缴纳的。朱律师，这个费用的缴纳是物业公司一次性提出来的，这个数额是怎么样确定的呢？业主怎么样鉴别这个数额是否合理？

　　朱律师：

　　刚才我讲的水电工的费用成本是在物业企业里承担的，但是最终支付的人还是业主，只不过你不能直接把这个费用拿出来单独作为收费的依据，那是不合理的。如果这些公用设施的费用合不合理的问题，刚才所提到的IC卡200元合不合理，我觉得IC卡在外面办一个50元，其他的小区也是50元，我这里为什么是200元呢，这样的话全体业主可以提出自己的看法，可以要求物业管理企业拿出相应的收费的依据。比如我办这套系统，我花了多少钱，应该由业主来承担多少，必须要拿出一定的依据，每个业主包括业主个人也可以以业主大会的名义都可以向物业管理企业提出这样的疑问，由物业管理企业来澄清这件事情。

　　主持人：

　　如果业主对于物管企业提出的费用有疑问的话，可以要求物管企业提出相应的依据，如果它没有这个依据业主应该怎么样？

　　朱律师：

　　按照现在的物业管理条例，物业服务企业的收支情况必须每年都公布，这是一个法律上强制性的规定，它必须把每年的收入多少、支出多少公布出来。如果业主包括业主大会对这点有疑问，那就可以提出要求，然后由物业服务企业作出解释，如果对它的解释不认可的话，也可以聘请审计人员对它的财务进行审计。

　　主持人：

　　假设IC卡收50元是比较合理的费用，那么物管公司收了200元，这个事情是可以通过双方的协调进行合理的收费，如果协调不成功的话，业主是否有权利提起诉讼？

　　朱律师：

　　《物权法》规定法律没有赋予业主委员会诉讼原告主体的资格，目前还没有。现在规定业主委员会能够成为一个被告的资格，所以这个在法律上本身也是比较有意思的规定。如果我真的审计出来有问题，那业主完全可以不交。

　　主持人：

　　现在物业收费究竟是以什么样的形式来收取的？很业主在这方面还是比较糊涂。

　　朱律师：

　　现在我们的物业缴费的话，一般我们在业主入住的时候，在交房的时候我们就要签一个前期物业协议。这个前期物业协议实际上不是业主和物业管理企业签的，是开发商代替业主签的这个协议。因为在这个时候，业主委员会还没有成立起来，是在刚刚入住的时候，只有当入住率达到一定标准的时候才能够成立业主委员会，这个时候才可以以业主委员会的名义命名一个新的物业服务合同。在这个物业服务合同里面，一般对于收费的方式现在有两种，一种就是包干制。简单的说包干制就是固定交给你多少，每平方米比如1元或者0.8元，这里面包括了所有的费用，就是不管其他费用，我就交给你这么多。另一种是酬金制，这种可能就是事先约定交多少费用，然后到了一个年度结束的时候，物业企业把这个帐目公布出来，用了多少，支出多少，多退少补。

　　主持人：

　　这样来看的话，似乎酬金制更合理一些？

　　朱律师：

　　也不一定，一般来说前期物业我们作为业主来说它是没有权利去选择哪一种方式的，但是成立了业主委员会之后，这个时候就可能要采用招投标的方式，有很多家物业企业来投标，投标的话有些采用包干制，有些采用酬金制。这两种方式你就可以作出选择，如果业主觉得包干制比较好，那就由它来包干，那样就采用包干制；如果采用酬金制的话，因为酬金制有些费用可能估算不到的，也会产生麻烦。现在我接触到的一些物业企业愿意采用包干制，因为它们作为专业企业的话，对整个楼盘要进来之前要做测算，大概知道自己的盈利点是多少，然后在这个基础上加上适当的利润来投标。包干制的优点，比如有些业主不愿意交物业费，物业企业找业主追缴费用的话，肯定要到法院起诉，起诉的话它在证据收集方面就比较麻烦，它要一项一项证明自己为什么公摊费是这么多，一笔一笔算出来，平时物业企业也不完全是法律很精通，可能有些内容不好掌握，所以它在维护自己权利的过程中可能比较困难。

　　主持人：

　　关于停车费，业主认为收费不合理又该怎么办？

　　朱律师：

　　比如业主租赁开发商的车位，这是两个平等民事主体之间订立的合同，如果有约定的话那就按照合同约定的执行。像我所了解的，车位使用费实际上现在大部分属于政府指导价，就是政府制定的价格，而且这个价格是可以浮动的，这个浮动是只能往下浮动，不能往上的。

　　主持人：

　　有业主提出有些公共设施是不会使用的，比如一楼的用户就不会用电梯，那么业主是否应该缴纳这个费用呢？

　　朱律师：

　　目前来说这肯定是需要交的，因为在这个小区里公共设施有很多，电梯、照明费用以及一些健身设施，有些人出于个人的喜好或者个人的生活习惯的问题有些设施是不使用的，但是这笔费用是要产生的。像刚才提到的一楼用户肯定不使用电梯，这个费用要不要交，确实是一个问题。但是公共设施所有权在法律上是属于全体业主所有，这些公共设施运转起来真正受益的是全体业主，从这个角度看，它的费用是全体业主共同承担。

　　当然一楼用户跟楼上的用户交一样的费用也是不公平的，但是在订立合同的时候可能有优惠的措施，来解决这个矛盾。

　　主持人：

　　还有个问题就是必须要交钱买开门的电子卡，物业这样做合不合理？业主应该怎么样维护自己的利益？

　　朱律师：

　　现在确实有一个矛盾的地方，物业出于安全保护的考虑，它在小区里比如要安装摄像头，要装很多安检门等设施，从安全管理角度来看，它是属于物业管理的范围，它是有义务和责任做的。但是这块同时也是全体业主公共区域的利益，《物权法》规定的也是应该由业主大会，全体业主的形式来决定。比如业主大会决定要不要装这个东西，这个东西需不需要，如果说完全没有必要，业主当然可以提出疑义。

　　主持人：

　　工薪阶层是多数的，大多把车停在道路上，在业主委员会没有成立之前，业主把车停在道路上的费用该怎么缴纳？

　　朱律师：

　　现在大家都知道，这笔钱是物业管理企业收取的，但是按照现在法律上来讲这笔钱是全体业主所有。为什么？因为这笔停车使用费占用了全体业主所有的道路或者说小区地面的一些空地这样所产生的收益，它应该属于全体业主所有。但是现在钱是被物业管理企业收取了，业主可以要求它把相关的帐目公开，看它这笔费用用到哪里去了，如果这笔费用用在降低成本上全体业主还是收益。

　　主持人：

　　刚才谈到了路上的费用是归业主委员会所有的，地下的车库所有费用是不是属于开发商所有？

　　朱律师：

　　现在大部分地下的车库费用是属于开发商的，因为车库是属于开发商的，所以费用也是属于开发商的，这是肯定的。有些业主提出来这笔钱不交，不能交给开发商，这样的做法从法律上讲是讲不过去的。

　　主持人：

　　还有一些小区开发商地下车库采取的是只售不租，只售不租对一些业主的压力比较大，像这个问题有解决办法么？

　　朱律师：

　　现在只售不租的情况比较普遍，因为现在车位价格比较高，而租赁费现在国家都有一个规定，就是有个最高标准，相对来说是比较低的。如果你一次性买这个车位的话，一年的利息远远超过租赁费，所以从这个角度来看谁都不愿意去买车库。现在开发商出于这个考虑也不愿意租，愿意卖掉，所以有些开发商为了使它的销售更快，把这个车位尽快卖掉，它就不出租，只卖不出租。

　　主持人：

　　这个是它的一个权利，业主在这上面有什么办法解决这个问题？

　　朱律师：

　　从表面上看这个车位是开发商的，开发商当然有权利决定自己是租还是售，但是从另外的角度来看，现在包括我们项目开发的时候规划都会有要求的，要保证多少的车位，而且还有相应的规范，就要尽量提高车位的利用率。

　　主持人：

　　还是要通过沟通去解决。地上的车位也很紧张，一些开发商就采取抽签的形式来决定，您觉得这个形式合理吗？

　　朱律师：

　　现在一些物业管理企业看到地面车位很紧张，没办法解决，所以就通过抽签的方式，由抽到签的业主使用这个车位。物业企业也有它的理由，是为了制止小区的车乱停放。抽签决定实际上是对公共部位、公共道路、秩序的管理，这样的管理职能实际上是属于全体业主所有的。我认为决定权还是属于全体业主所有的，全体业主共同来决定车位到底怎么解决，怎么处理，到底是租还是售。

　　我接触过的一些物业管理企业是管理者的角色，角色定位没转变过来，导致现在业主和开发商之间好象都有点对立。现在物业管理条例修改，其中把物业管理企业改成物业服务企业，这样一个词语的转变，我觉得更贴切了。

　　主持人：

　　我们在车位使用的时候还有一些业主比如说买了这个车位想卖出去，他会签订一个车位使用权的买卖合同，请问您这个合同有没有法律依据？

　　朱律师：

　　现在有些合同是这样的，它是车位使用权的一个买卖合同，至少从字面上来看，这个合同好象在法律上是没有依据的。根据我们的《合同法》规定，买卖合同是对某个物转让其所有权的协议，现在是个使用权的买卖，像我们国家买卖只能是所有权，所有权里面又包括四个权利：占有、使用、收益、处分。使用权仅仅是所有权的一个内容，所以你单独就使用权来买卖从字面上来看是不行的。

　　主持人：

　　如果停车费是有车的业主交了，没车的业主没有交，这些交了停车费的业主就会把车子乱停，没有一个规划，而且也会破坏一定的绿化，在这种情况下，没有车的业主就觉得很郁闷，是不是他们交了钱就可以这样呢？怎么样解决？

　　朱律师：

　　我觉得这个问题主要出在物管企业，收了费就有责任把小区道路的秩序、车辆管理做好，不能只收费其他的不管。至于说物管没有履行这个职责，可以通过一定的方式跟它交涉，要求把这个责任承担起来，其他的业主感觉上破坏了绿化，乱停乱放，对于没车的业主根本权利是受到损害。

　　主持人：
如果业主觉得物业收取的停车费太高了，所以他没有交，但是它的车子停在小区里，那么业主想知道这种情况下物业有没有权利处理他的车子？

　　朱律师：

　　这种情况肯定是不行的。如果说物业管理企业觉得你没交停车费，而你的车子是长期停在这里的，如果要主张它的权利的话，只能通过诉讼方式来解决。