居住权是《民法典》物权编新增的一种用益物权，也是《民法典》的亮点之一。依据《民法典》第366条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”换句话说就是房子虽不属于我，但我可以居住。李玉麟资深律师团队为你深度解析居住权的理解和运用。

　　一、《民法典》关于居住权的规定

　　第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

　　第367条：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

　　居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”

　　第368条：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

　　第369条：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

　　第370条：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”

　　第371条：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

      二、居住权必须登记才有法律效力

    那么，作为家庭唯一住房的情况而言，未成年人是不是就当然享有父母房屋居住权?李玉麟资深律师团队指出，根据民法典的上述规定，答案是否定的，居住权在权利性质上来说是用益物权，也就是在物权的合法的基础上，依法履行登记才具备法律效力，这里的法律效力，通常是指对抗第三人的法律效力，而非相对人之间的效力，因为居住权的设立，其目的就是保障设立人享有居住的权利，但对居住以外的权利却不受保护！比如买卖、抵押、查封等情形，在不影响居住人享有居住权的情况下，居住人对其他人主张的权利是没有抗拒的权利的，除非相关主张已直接影响到你居住和使用。

　　另外，子女享有父母房屋的居住权通常取决于父母是否通过合同或遗嘱为其设立，并不是理所当然的享有父母房屋的居住权。根据民法典规定，父母对其拥有所有权的房屋，有权决定如何使用和处分，其他人包括自己的子女无权干涉。根据《民法典》规定，居住权应当向登记机构申请居住权登记才能设立，因此成年子女想获得父母房屋的居住权需要产权人向登记机构申请设立居住权登记后方受法律保护。

    居住权制度的建立立法目的是为了拓宽住房供给的方式，解决特殊人群的住房需求问题。根据《民法典》的规定，居住权主要适用于以下几种情形：

　　（一）房产转让后有住房需要的家庭成员仍享有居住权利

　　居住权的出台极大程度地降低了老无所居、寡无所依的困境，在居住权制度实施前老人可以直接过户子女但需承担子女不孝不养的风险，若设立遗嘱极有可能因缺乏法律知识导致遗嘱存在无效而发生争产纠纷的风险，由于遗产分配不均发生的家人之间老死不相往来的官非比比皆是。居住权制度实施后，老人可以在不动产过户给子女后同时办理居住权设立登记，并将期限约定至老人死亡时，解决了许多家庭内部的难言之隐。

　　（二）两人离婚后为弱势一方生活需要设立居住权

　　夫妻性格不合离婚后，一方没能力购房居住怎么办? 居住权为弱势一方提供居住权等适当的帮助。民法典对居住权有了法规明确指引，弱势一方可以就不动产办理居住权设立登记为弱势方提供住处，真正做到了分而有居。

　　（三）老人为生前同居住的人设立居住权

　　在居住权制度实施前，家庭老人若将不动产过户给同居住一方或给其加名容易引起与子女间的矛盾。在居住权制度实施后，老人可以在遗嘱中明确不动产所有权归子女所有并同时在该不动产上设立居住权，既能使老人的同居住人老有所居又使子女获得不动产所有权，一举两得。

　　（四）房屋出售给后还可以以房养老

　　老人没有稳定的收入来源，想将自己唯一住房出售给养老机构，但自己还能在房子中居住，养老机构一次性或者按月支付固定的养老金。居住权制度实施后，老人可以在和养老机构签订的协议中明确自己有生之年享有房屋的居住权，并办理居住权的相关登记。就无需担心自己的房产“被骗”，实现以房养老、安享晚年的目的。